湾岸エリアの不動産のプロフェッショナル、FJリアルティ代表の藤田さんに晴海フラッグ板状棟の最新賃貸事情と売買市場について本音入りで詳しくお話を伺いました！今回は入居がすすんでいる板状棟の売買編です。市場動向や将来性について、2024年8月のイマ！な貴重な話をお聞きしました。前編の賃貸事情についてはこちら。
ー賃貸編に続き、売買編もよろしくお願いいたします。藤田さんの経歴と湾岸エリアでの実績を教えていただけますか？
藤田：はい、大学卒業後にケン・コーポレーションという会社で3年間賃貸営業マンとして経験を積みました。その後、湾岸マンション価格ナビという湾岸エリアを主に扱う仲介会社に転職して、そこでのらえもんさんと出会い、ブログやTwitterなどの情報発信を始めています。ネット上での発信を10年間ほど続けて、だんだんと知名度が上がり影響力も出てきましたので、去年2023年に独立して自分の不動産仲介会社FJリアルティを設立しました。
実績としては、賃貸と売買仲介合わせて500〜600件以上の契約をしてきました。湾岸のタワーマンションでいうと、ほぼ全部の売却購入仲介をしたことがあるので、湾岸エリアのことであればかなり詳しい方だと自負しています。
株式会社FJリアルティ代表取締役 藤田祥吾氏に晴海ふ頭公園でお話を伺いました
話し手プロフィール：藤田祥吾
株式会社FJリアルティ代表取締役。筑波大学卒業後、ケン・コーポレーションに入社。湾岸マンション価格ナビ時代にスムログブロガー「ふじふじ太」として活躍し、2023年に独立し株式会社FJリアルティを設立。東京湾岸エリアに魅せられて9年、1児の父。
晴海フラッグ板状棟の売買事情
ー晴海フラッグの現在の価格帯について教えてください。どのくらいの価格帯で売買が行われていますか？
藤田：湾岸エリアはものすごい勢いで相場が変わるので…言い切ってしまうと、いまは坪500万円前半くらいが平均な取引です。坪単価500万円（85平米換算で1億2800万円前後）を下回っている部屋に関しては割と早く決まっています。坪単価400万円台の部屋のありますが、中庭向きで海が見えない部屋でしたり、低層階であったり、何かしら理由があります。
一方で眺望が良い部屋、例えばF棟の西向きやシービレッジなどは、1坪500万円中盤から後半くらいでも取引されています。晴海フラッグは駅から遠いという地理的な位置づけもありますから、ここに住むなら開けた眺望が欲しい人が多く、部屋によって取引価格差が大きいという印象です。
晴海フラッグPARK VILLAGEの共用施設から見える景色
ー“人気の間取り”や向きはありますか？
藤田：人気の向きは、やはりレインボーブリッジと東京タワーが見える方角が非常に人気です。間取りも、できれば全居室採光が取れる間取りが人気です。廊下側に2部屋あるような間取りも晴海フラッグには多いんですが、そういったものよりは全居室バルコニーに面した間取りの方が好まれやすいですね。個人的にはシーヴィレッジのA棟、B棟が好きです。知り合いが住んでいるのですが。
晴海フラッグ SEA VILLAGE A棟とB棟 知り合いの家から見た景色が圧倒的で忘れられないとのこと
晴海フラッグ 売却希望者へのアドバイス
ー売却希望者へのアドバイスをお願いします。適切な売却タイミングはありますか？
藤田：正直、売却タイミングは難しいですね。最近、日銀が金利上げたので若干マンション購入に対する警戒感が高まってきているのを接客していて感じます。湾岸を含め都心のマンション価格の天井がそろそろ見えてきたんじゃないかという見方もあります。
私自身も、コロナ以降に顕著だった、東京湾岸エリアのマンション価格が右肩上がりで上がっていくフェーズは徐々に収束していくのかなと思ってはいるので、今売却を検討されている方は、今売ってもいいタイミングだと思います。
ー売主に対して価格設定についてどういったアドバイスをされていますか？
藤田：まずは売主さまに、売却期間を聞きますね。なぜ売るかという背景が大切なのですが、売るということを前提として進めると、どのくらいの期間をかけて売るかで、募集価格もかなり変わってくるからです。特に湾岸の場合、いままで勢いよく価格が上がってきたので、半年前、1年前といった過去の相場が全く参考にならないんです。
そのため、むしろ相場より高めに募集をして、1～3ヶ月くらいかけて売るというスタンスの方が最近増えてきました。どのくらいの募集期間で売るか、それによって適切な売り方を決めましょう、そこが一番大事にしているポイントですね。
FJリアルティの競争力について
ー物件の魅力を引き出すための工夫はありますか？
藤田：まずは広告写真にこだわります。皆さんポータルサイトで物件を探すので、そこで目を引くような写真にしないと、お問い合わせが少なくなります。たまに曇空のまま出している仲介店もいますよね。私はビジュアルにこだわるので、晴れた日に写真を撮るとか、夜景など眺望のバリエーションもポータルサイトにアップするようにしています。
そして広告文も大事にしています！その部屋の強み、例えば間取りが良いのか、眺望が良いのか、階数が高いのか、広いのかなど、相対的に見てこの部屋の強みはこれだというところを明確にして募集します。これは湾岸エリアで常日頃発信している私の強みが最も活きるところです。
ーFJリアルティとして売買における独自の強みはありますか？
藤田：独自性というには弱いかもしれませんが、他社に比べるととにかく透明性にこだわっています。正直に今の相場を伝えたり、募集も広く情報を拡散できるように努力します。昔からある不動産仲介店は「情報を隠すこと」に価値を置いているところが多いです。それはそれで一つの売却戦略なのでいいのですが、私の理論としては広く知れ渡るからこそ、多くの人の目に留まり、より高く売れるのかなと思っています。他の不動産会社にはない、SNSで拡散できるという強みがあるので、そこが独自の強みとなります。
「ぜひ自分の目で確かめて、街を体感してほしい」と語る藤田氏
最後に、これからの晴海フラッグについて
ー晴海フラッグが発展していくことは、湾岸エリア全体にどんな意味を持つと思いますか？
藤田：湾岸エリアは元々工業団地だったところから、ここまでの人気を獲得した街です。
晴海フラッグも「こんなに駅から遠いマンション街を誰が買うんだ」と言われていましたが、駅から遠くてもこれだけ人気があるという新しい価値観を生み出しています。これは非常に大きな意味があると思います。そして、都心と臨海部を結ぶ新線も計画されています。かなり先の話かもしれませんが、これから楽しみですよね。
ー最後に、この記事を読んでいる方へメッセージをお願いします。
藤田：ぜひ晴海フラッグの購入を検討している方は、実際に内見に来てください！駅から遠いというだけで敬遠するのはもったいないかもしれません。確かにニュースやSNSでは悪く書かれることも多いのですが、ゴーストタウンなどと揶揄されるような暗い雰囲気は全く感じません。土日のららテラスは家族連れも多く大変賑やかです。また、私に売却をお任せいただければ、他社とは一味違う売却戦略をご提示できます。ご連絡お待ちしています！
ー貴重なお話をありがとうございました。
藤田：ありがとうございました。
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