はるみライフ＋をごらんのみなさま、こんにちは、マンションブロガーの「のらえもん」です！
今回は、東京湾岸エリアの新たなランドマークであり、新しいチャレンジが多くあるマンションであり、東京都心に最も近いニュータウンである。そんな、晴海フラッグについて、その立ち位置と今後の資産性について、じっくりと分析してみたいと思います。
まず、晴海フラッグの特徴を一言で表すなら、「規格外」です。
その理由を、いくつかの観点から見ていきましょう。
1. 東京都中央区としては圧倒的な平均専有面積
タワー棟を除いた平均専有面積は85平米となります。これは2000年代以降の湾岸物件ではトップクラスの広さです。湾岸エリアでは、Wコンフォートタワーズの94平米に次ぐ数字で、近年の「狭小化」トレンドとは逆行したマンションとなります。この広さは、広々とした部屋で子育てしたいファミリー層にとって大きな魅力となります。
あまりの街区の広さ、ゆとりの作りにたまに忘れてしまうのですが、ここは東京都中央区です
2. 環境と眺望
3方向を海に囲まれた立地は、他の湾岸エリアでも類を見ません。海に面した部分はすべて緑道公園化、もしくは歩道となっていて、海側に面しない住戸も多くは中庭をのぞむ、公園の中にちかいリッチとなります。海に囲まれているということは、目の前に遮るものがないということ。東京都中央区の他エリアのマンションを考えると魅力的であることは間違いなく、海が目の前ということは、将来的にわたって眺望が確保されるという保証でもあります。
眺望も特筆すべきポイントです。部屋によってはとなりますが、レインボーブリッジ、東京タワー、東京都心や湾岸エリアのタワマン群など、東京を代表する景観を日常的に楽しめる部屋が多数あります。部屋から楽しめなくても、すぐ目の前の公園に行くと眺望が望めますし、居住者にはもれなくタワー棟にスカイビューラウンジが提供されています。
3. 最先端のインフラと設備
街全体に超高速ITインフラを整備、750台もの監視カメラを設置。一般的なタワマンの監視カメラは100台程度でしかなく、監視カメラの多さと密度は相当なものとなります。さらに、東京の未来を担う役割から水素インフラも導入されています（一部）。燃料電池から出る熱は足湯などに活用されています。
建物はオリンピック・パラリンピック選手村の再活用のため、共用廊下などは、パラリンピアンが使用したことから幅のある余裕のある作りになっています。共用廊下の幅は通常を大きく超える1500mmに拡張され、更に専有部の入口には深いアルコーブがあったり、最近の板状マンションでは全く見なくなった花台まで設置されています。近年のコストダウン化が激しいマンションとは真逆の、居住質を重視した建物です。
こんな広い共用廊下が標準で設定されているマンションは絶滅危惧種です。廊下のエアコン室外機上には花台が付けられていてこれもめったに見ない仕様となります。いまの新築マンションではすっかり失われた”邸宅感”がある。
4. 共用施設の充実
共用施設数51は、間違いなく日本一。街区ごとの共用施設、全体で使える共用施設、タワー棟居住者の専用共用施設など、バリエーション豊かな施設群は、コミュニティ形成や生活の質の向上に大きく貢献するでしょう。はるみライフ＋では、近い内にこうした共用施設の活用リポートもお届けします。
5. デザインの多様性
晴海フラッグの板状棟は「団地」ではあるものの、各棟のデザインをバラエティ豊かにして、画一化を避ける努力がそこかしこに見られます。多棟型のマンション開発では「どの棟をみても一緒」というわけではなく、無機質な街並みの回避に成功。個性的で魅力的を出しています。
PARK D棟は足湯ラウンジがあることもあり、ちょっとした温泉旅館の趣がある
しかし、これらの魅力的な特徴の一方で、いくつかの課題も存在することは事実です。”晴海フラッグ概論”としては、デメリット面にも目を向ける必要があります。
1. アクセスの問題
最寄り駅である大江戸線勝どき駅からは、最短でも徒歩15分、遠い棟では20分以上かかります。これは、近年の駅チカ信仰、志向とは完全に逆行するものです。
2. 維持費の高さ
管理費と修繕積立金を合わせると、平米あたり450円〜540円となります。85平米の平均的な部屋で月々3.8万円から4.6万円（＋固定資産税）となり、一般的な築浅大規模板状マンションの約2倍近い負担となります。
3. BRTの不確実性、域外への交通手段の乏しさ
東京BRTは環状2号線を使うこともあり、停留所も少なくスイスイと新橋（汐留）まで行けるのは間違いないのですが、過度の期待をかけるのは危険です。将来的な自動運転や信号制御の導入は予定されていますが、現状ではあくまで「便利なバス路線」程度に考えるべきでしょう。また大雨が降ったときなどはタクシーを利用しようとしても、なかなか呼べないのが実情です。
では、これらの特徴と課題を踏まえた上で、晴海フラッグの東京湾岸エリアにおける立ち位置と今後の資産性はどのように評価できるでしょうか。
まず、立ち位置については、晴海フラッグは間違いなく「眺望＋広さが特殊なプレミアム物件」と位置づけられていくと、のらえもんは考えます。特に海側を向いた広めの住戸は、ライバル物件がほぼ存在せず、他の湾岸エリアの物件を居住性で圧倒します。特に、ファミリー向けの広い専有面積は、家族入居のときにありがたみを感じるでしょう。
資産性については、短期的には課題も多いものの、中長期的には非常に有望だと考えられます。その理由は以下の通りです：
1. 希少性：この規模と質を兼ね備えた開発は、今後非常に困難にです。晴海フラッグは、いわば「令和日本における最後の都心近傍大規模住宅開発」となる可能性が高く、希少性は将来的に高く評価されるはずです。
2. 公園、緑道の充実：自動運転が当たり前になり、駅から遠いことが今ほど不利にならなくなる社会においては、ヒューマンスケールで目の前に緑が多い物件が評価されると考えています。交通手段は科学技術が解決しても、マンション目の前の開放感や緑は物理的に解決が難しいからです。
3. 東京オリンピック・パラリンピックのレガシー：本原稿を書いている2024年7月はフランス五輪が開幕します。4年に一度思い出される五輪、そして元選手村という特別な歴史は、将来的にも晴海フラッグの付加価値となり続けます。
晴海フラッグ街区の入口、PORT VILLAGEの前には、東京五輪レガシーであることを表す大きなプレートが掲げられています
4. 東京都の開発計画：東京都は臨海部の発展、スポーツクラスターに注力しており、今後もインフラ整備や交通アクセスの改善が期待できます。
総合的に見て、晴海フラッグは「10年、20年先を見据えた」物件といえますし、これから建築費高騰により築浅マンションが少なくなりかつ専有部の狭小化が進んでいく時代において、希少さをより増していく物件と言えるでしょう。
投資的な観点からは、2024年7月現在まだ売られている新築販売のタワマンを除き、短期的なキャピタルゲインを狙うには適した物件とはいいづらいのですが、長期的な資産形成やライフスタイルの充実を重視する方にとって、晴海フラッグは魅力的な選択肢となりえます！
晴海フラッグは、単なる「住宅」ではなく、新しい都市生活の「実験場」でもあります。その成功は、今後の日本の都市開発のモデルケースとなる可能性を秘めています。今後の発展と、それに伴う資産価値の変動には、引き続き注目していく必要がありそうです。
以上、マンションブロガー「のらえもん」がお届けしました！
